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    导读:一个阳光明媚的下午,在北京某品牌临街店里,记者见到了苑先生,从事服装生意的他,已经从事服装经营多年,

    广东十一选5 开奖结果 www.bdosw.com   一个阳光明媚的下午,在北京某品牌临街店里,记者见到了苑先生,从事服装生意的他,已经从事服装经营多年,先后租赁了不少临街商铺。在北京,国内知名品牌、国际品牌进驻商场相对扣点较低,二线品牌则相对较高,因此,他一直以选择临街商铺作为重点,谈起如何“便宜”租到满意的商铺,这位资深人士满腹经验。

      心得一:找中介是最简便的方法

      想租到、买到“便宜”的商铺还是要“多去找”。找中介是最简便的方法,而中介手续费一般是成交价的6-8%,有的只收1万元左右的手续费,还有的就是收取等同于一个月房租的费用。所以从中挑选价格合适的中介,也可以节省一部分费用。

      虽然,该品牌前两年的开店速度并不快,但是始终与北京地区有名的商铺中介保持联系,如台湾山圣、万胜等。

      苑先生表示,在找房过程中,你可能会与多家中介公司合作,假设他们为你提供10间店铺信息,凭借已有经验会筛选出5-6间店铺,例如首先门店选择,三级以上的台阶店会再考虑,门前马路保持3-5米的宽度,与街面相平的店铺都是优先考虑的。如果店铺基本情况符合要求,就可以约定好时间进行实地考察。

      心得二:参比商铺周边集群效应

      2009年5月份,在北京化工大学斜对面,苑先生开了一家社区店。说起这家店,他表示是“捡到”的机会。

      他告诉记者:“社区人口多,消费能力强,投资回报率高。这个社区店店铺面积大约70-80平方米,由于该品牌年龄定位在25-45岁之间,产品大众化、价位平价,品牌定位与周边消费群体相符合,70-80%的销量都来自社区人群。”

      同时,固定的圈子也帮助苑先生迅速了解目标地段商铺周边的运营状况。在中介通知他考察店铺之前,他已经给圈内熟悉该地段品牌运营状况的朋友打了几通电话,立刻就了解了周边商铺的租赁价格和经营状况。

      因此,选商铺要考虑性价比,参比集群效应。这主要是看客流量,一方面是客流,另一方面还要考虑客层,例如周边发廊、内衣服饰店都成为他们该不该选择在这个区域开店的参考对象。

      心得三:测算保本点

      随后,苑先生开始测算保本点。他算了一笔帐,假设租金每月为3万元,其他费用为5万元,大约10万元才能保本经营。如果是进驻商场,假设是代理商,当月销售额要达到店铺租金的2倍,才能维持正常经营。而终端零售商,当月销售额则要实现店铺租金的2.5倍。

      苑先生表示,可以粗略地按照标准平效来测算单店的销售额,如一间60平方米的店铺,在北京每平每天租金大约是60元,按照该品牌的定位,春夏单品价格在168-398元之间,秋冬单品在198-698元之间,中间价格带一般占整个品牌的80%,略高或者略低的价格带各占10%。所以,要实现盈利,就要计算好每天销售多少件服装。

      心得四:摸清房东软肋

      选择在某条街开店,服装企业一直保持“可遇不可求”的心态。目前,北京临街商铺能找到一手房东的机会很小。所以,服装企业在拓展零售市场的过程中,经?;嵊攵?、三手房东打交道,而在交手之前先要做好前期功课。

      苑先生表示,由于北京市场2009年整个大环境下,许多服装企业放慢了开店的速度,相对其他城市而言,北京目前的商铺价格还算稳定。而且呈现了不升反降的趋势,这与全国其他城市呈现明显差异。

      一般情况下,与房东签定租赁合同最少要签定3年期限。有的房东比较看中成交价,一般想省钱购买或者租赁比较难。有的房东也会考察租赁方的实力,期待长久合作。

      苑先生所遇到的情况是,在北京化工大学所选定的店铺之前是租给两个合作开店的人,他们主做外贸和鞋服生意,由于合作不顺利,将店铺转让。因此,房东也希望找到能保持长期租赁关系的人。

      得知了这个情况,在与房东谈判当天,苑先生携带了精心准备好的企业相关资料,并向房东进行全面而充分的介绍,并承诺装修期不会超过一个月。因为在租下店铺的头一个月时间,房东会减免一个月的租金,因此,加快装修进度可以保证企业尽快盈利。而他们在店铺装修资金投入相对较高,一般花费在15-20万元,因此,在敲定租赁价格的时候,房东会作出一定让步。

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